连续两天吞着月饼当早餐以后，我才意识到中秋节真的要来了。
今年的中秋佳节来得不算早，但月饼上架却格外勤快。早在半个多月前，老字号月饼店就已经开始摆出招牌货，公园路明园新都门口，一波又一波的98佬已经集结完毕。看到我家客厅现在攒得老高的月饼盒，我对接下来这个月的早餐顿时失去了胃口。好在今年的「月饼自由」还是有的。我看到新闻上说，虽然猪肉等原材料成本上涨20-30%，但市场竞争激烈，除了一些新出的鲍鱼鲜肉、咖喱牛肉、爆浆榴莲等个性口味，商家们为了留住老顾客并不会在传统口味月饼上轻易涨价。这下老铁们可以愉快地和亲戚好友们分享你们最爱的五仁叉烧大月饼了。涨价这事儿，放在买家身上，总归让人滋味不好受。但很多时候，咱们也先别急着把话头钉在价格上，而是该捋捋涨价背后的那些事儿。最近南宁又有新的高地价项目冒头，成功引起了老铁们的注意。01五象南、经开区地价又破纪录
市场降温开发商还敢「高价」抢地？
上周，南宁楼市再一次真实演绎了啥叫「冰火两重天」。
卖房的这边，恒大、龙光等房企继续吆喝打折促销，8、9字头的楼盘「大甩卖」画风，堪比江南皮革厂当年的阵仗。
卖地的那边，五象南亩地被13家房企围猎，最后荣和以元/平的楼面价拿地并破了五象南新纪录；第二天，18家房企现场争夺经开区地块，最终被美的收入囊中，成交楼面价元/平，也刷新了江南地价。
没有对比就没有伤害，虽然卖房不易，但房企在南宁买地的热情依然高涨。
除了五象南和经开区，今年冲破最高楼面价纪录的板块还有龙岗、三岸。
回想起今年3月，龙岗两幅相邻一线江景地块被蓝光斩获，其中一幅地块实际楼面价元/平，这也是龙岗地价首次破「8」字头。
到了7月，中国铁建同样喜提两幅临江靓地，其中一幅实际楼面价1.5万+元/平。三岸地价再度刷新。
这时或许有老铁会问：土拍市场高温不减，南宁的地就这么受欢迎？
其实放在全国市场来看，很多城市都是如此，开发商拿地的热情一直都很高。此处引用一句话即可点破：
高价拿地还有翻身的机会，不拿地就可以卷铺盖回家了。
02面粉比面包还贵
到底值不值这个价？
提起地价，这两年媒体说得最多的就是：面粉竟然比面包还贵。
高价地虽然只是土地市场的一角，但南宁地价不断走高已成事实。
整理出近5年南宁地价过万的商住地后，我发现14个高价地项目，五象湖、三岸的地块居多，柳沙占2个，凤岭南和东葛路仅各占一个名额。
▲近5年南宁实际成交楼面价过万商住地信息
这些地真这么值钱？
往往最先能引发口水战的，就是地价直冲1.5万+的青秀三岸板块。目前这里已经有5个项目地价过万，未来将引领整个片区的房价。
看不上这里的的老铁，大多都认为夹在凤岭南和仙葫之间的三岸，在地理位置上并无优势，甚至直接把它归为仙葫。而目前无地铁、无学区的短板，让很多老铁对它更是犹豫不决。
不过我之前说过，三岸能火起来，无非靠的就是这三张牌：
第一，城市格局，南宁往东发展，三岸在区位上顺应了城市东进的大势；
第二，近江和商务区，三岸是凤岭最后一块滨江留白地，规划起点高，还傍了商务区做邻居；
第三，低密、高端定位，注定了三岸基本只做高端产品，既然高端，价格就低不了。
▲三岸交通路网渐渐完善
而像龙光天瀛、建发央玺所在的五象湖板块，无疑是老天爷喂饭吃系列，毋庸置疑是对得起这份高价的。
十年挥手间，当年6字头的「万华绿」，如今二手房逼近2万/平，周边新房已经2万+，迈入南宁房价第一梯队。而这样又一个南宁富人区，靠的正是五象湖+十四中、四小双学区+双地铁+万象汇等「铁学湖景商」齐全且优质的配套。
再加上现在的五象湖板块可开发地块已然不多，物以稀为贵的道理，大家都懂。
同理，像东葛路作为青秀区老城区，配套成熟且优秀，再加上十年也就卖了两块旧改地，自然有人愿意出高价。
▲东葛路老城区配套成熟
任何事物都有两面性。购房者会错手买到高价房，开发商也可能判断失误拍了高价地而导致骑虎难下。
比如柳沙的江山璟原，当年拿地的实际楼面地价元/㎡，这样昂贵的拿地成本，不做高端产品很难赚钱。然而尴尬的是，这块地周边却没有好的资源支撑。虽然柳沙半岛三面环水、背靠青山，但江山璟原既没有一线江景，周边教育和商业资源也不突出。
柳沙还有另一个尴尬的高地价项目，就是之前广源拿下的两幅地块。其中一幅地块，加上建安成本等，实际成交楼面价达元/平。而柳沙目前新房多为豪宅定位或一线江景房，主力价为1.7万-2.5万/平。
再看看项目自身条件。限高、限方位，地块小呈狭长状，易导致容积率做不满。再加上其中一幅地块产权移交面积占比51.9%，难以打造纯粹的高端圈层。而拿地价接近销售限价，也很难实现溢价。所以尽管地块位置优越，周边资源丰富，但发挥空间有限，所以2年后，广源最终无奈退地。
03高地价≠高房价
你的买房逻辑千万别搞混
我们平常老说，便宜没好货，好货不便宜。
这句俗话放在买房上同样适用。
从前面的例子来看，能支撑得起高房价的两个基本因素，二者缺一不可：一是周边配套，二是产品力。
但别忘了，高地价项目也十分考验房企的开发思路。
比如三塘的联发臻境，当年元/㎡楼面地价刷新三塘地价。今年露面后，项目打造均为1梯2户的6层纯板式洋房，还有赠送率最高%的合院，这样纯粹的改善盘以优秀的产品力让它很快在同片区楼盘中脱颖而出。
再比如五象湖的龙光天瀛、建发央玺，都挺有默契。不仅同样定位高端，且在产品上既推出贴近改善的别墅级大户型，也有适用于投资的小户型，还在园林上花了不少心思，努力贴合高端定位。
当然了，能继续支撑起价格的关键，还需要靠后续利好的兑现。比如，要考虑到后续是否有产业导入，交通规划能否落地，城市面貌能否改善，商业、教育等配套能否到位……这些因素，都是房价持续上涨的根本支撑。
所以不难理解上周龙光天瀛曝出1.6万单价后，便引发市场强烈反响。
显而易见，五象湖作为还未完全成熟的新区，优秀的地段和配套优势，对于老铁们来说，买房等于买预期，未来随着周边利好的兑现，依然还有升值空间。就算是龙光天瀛这样的2.2万/平的高价位，不妨大胆预测5年后有没有可能涨到2.7万/平？那也不是没有可能。
高地价项目的出手机会在哪？
一般来说，若要投资，我并不建议入手高地价项目。
开发商拿了高价地后一般会蛰伏近2年才开盘，不会立即高周转运营，毕竟立马开发，房价没法达到预期；开发完了，资金压力也大。这也是一些开发商甘愿冒险出手高地价项目的逻辑。
所以算上1-2年的销售周期，以及2年左右的等待交房时间，投资的老铁或许才有可能赶上下一轮增值机会。而前提还得是产品力、周边配套和后期利好都占了优势的项目。
自住的话，若是能买到品质高、配套好的高地价项目，那是OK的。
毕竟像建发央玺、龙光天灜等项目，周边配套丰富，自身产品力也发挥得当，再加上随着后期利好兑现，五象湖板块依然还有升值空间，所以只要你钱包够鼓，该出手时就出手。
此外，从长远来看，高地价项目对周边新房价、二手房价有一定的拉动作用。如果要出手，或许在高地价项目面市之前，周边新房是个捡漏的好机会。
具体啥情况，老铁们可以回顾我之前那篇《1.5万+的面粉价！我正式提醒你，抄底三岸的时候到了》。
04这段算送的
还是那四字箴言：房住不炒。我们买房
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