开篇先来回顾前两篇，第一篇主要抛出了两个观点：
1、苏州以元/平方米左右的均价（含区县）在全国城市中排名第20位，略高于合肥。相比同样地处长三角的南京（第7名，元/平方米）、杭州（第10名，元/平方米），苏州的房价相对来说仍然属于低位。
全国重点城市商品房销售均价
2、市区各板块之间房价发展不均衡，分化严重，园区以接近元/平方米的均价独占鳌头，吴江区以元/平方米的价格成为刚需之王。（注：各区统计数据包含乡镇，均价基础上上浮20%，更接近大众的心里认知水平）
在吴江选择购房，一般不会去选在盛泽等偏远乡镇，首选自然是四号线沿线楼盘，按照1.4万元均价上浮20%，均价在1.68元/平左右在吴江还是有很大的选择空间。上个月小虎哥一朋友终于下定决心在吴江江陵西路地铁站旁（距离乐桥30分钟）购置了一套90多平小户（避免广告嫌疑、免去楼盘名称）。1.6万/平，总价万，送车位。毕业，来苏州奋斗五年多，错过太多的买房时机，庆幸的是还能买到彼岸的船票，万，留在苏州，为三十而立画上一个完美句号。
苏州市区二手房价格分布图
文章链接：苏州房价贵不贵？从全国尺度俯瞰大城市房价（1）
第二篇主要是从苏州与全国其他重点城市的经济发展、人口、就业、工资水平、宜居指数等多方面来对比考量。总体来说苏州在全国城市中的排名在5-9位。从房价排行上选取同样的区间进行对比，价格在元/平方米——元/平方米区间，均价为元/平方米，从这个角度来看，苏州均价（含区县）元/平方米，足足低了将近元/平。
文章链接：苏州房价贵不贵？从全国尺度俯瞰大城市房价（2）
从两篇文章楼迷们的反馈来看，第一篇留言基本上是一边倒的觉得苏州房价贵、苏州房价泡沫严重，言辞比较激烈粗鄙。第二篇的留言观点呈五五分成，一部分楼迷坚决看空苏州楼市，另一部分则认为苏州的资源能级对得起这个价格。看来小虎哥第二篇的楼市数据分析还是扭转了部分楼迷的观点。
这一篇是系列文章的终篇，将会通过数据对苏州市区房价的发展趋势进行大胆预测。
经济发展水平
-年苏州市GDP变化
年苏州市GDP为亿元，环比涨幅7.5%；城市经济总量高，近5年来GDP涨幅不断回落，伴随产业结构调整升级，GDP进入平稳增长阶段。目前苏州正在经历转型的阵痛，尽管GDP排名较前两年有所回落，但仍然排在全国第七名，为普通地级市的榜首，远超南京和杭州。此外苏州市A股上市公司数量已跃居全国第五，并且仍然保持较好的增长趋势，一大批国内外优质企业陆续在苏州设立研发机构，如微软、苹果、阿里巴巴、京东等等。可以预见未来产业转型升级之后的苏州，必将在经济上焕发新的活力，从而带动房地产市场积极发展。
人口增长
年到年，苏州市外来人口增长放缓，从年的.87万人到年的.57万人，这同苏州经济增长速度放缓步调一致，与产业结构调整有着直接的关联，“二产”的减少导致大量外来务工人员的离开，但“三产”的提升，同样可以吸引更加优质人才的进入。目前，苏州服务业占GDP的比重从年的32.1%提高到年的51.5%。实现了产业结构“三二一”的战略性转变，未来的苏州将吸引更多优质人才的到来。
-年苏州常住人口数量变化
根据国务院年批准发布的《长江三角洲城市群发展规划》中，进一步明确了截止年苏州人口预期达到万，年人口将达到1万。而《上海市城市总体规划(-)》中明确：至年常住人口控制在万人以内，至年控制在万人左右。同时上海城市建设用地规模也被严格控制。未来的苏州只要继续打造好优质的就业、创业和投资环境，就能充分吸收上海外溢的人才、企业及资金，为房地产市场注入新的活力。
长三角城市群未来人口预测
商品住宅销售情况
——年9月苏州市区商品住宅成交情况
-年苏州市区商品住宅的成交总金额、销售面积和成交均价呈不断上涨的趋势。年苏州市区商品住宅成交总金额突破亿。年苏州市区商品住宅成交均元/平方米，年由于市场火热，成交均价上涨到了元/平方米，上涨幅度达到了33.5%。尽管苏州市政府在年8月发布了楼市调控政策（苏府[]号），并在2个月之后进行了加码（苏府[]号），很大程度上遏制了房价上涨的势头，截年9月，房价依然达到了元/㎡的历史高位。调控可以短时间内抑制房价的过快上涨，但同时也抑制市民的购房需求，未来调控政策一旦放开，市民的购房需求会集中爆发，势必会导致新一轮房价增长。
苏州市区土地拍卖情况
商住住房土地拍卖价格和未来的销售价格，好比是面粉与面包的关系，在保证面包师傅有利可图的条件下，面粉价格的上涨，也会直接的影响到面包的最终价格。
从苏州市区当年度的土地拍卖住宅平均楼面价和商品房的成交价格对比图可以看出年至年间，市区住宅用地拍卖价格逐年攀升，年受楼市价格上涨的影响，下半年土地拍卖价格对应上涨。而年住宅用地拍卖价格更是实现了年基础上的翻番，苏州政府紧急出台楼市调控政策，住宅地块“一次报价”措施的实施，使得土地拍卖的价格得到了遏制。
年度商品住宅平均楼面价与成交价格对比图
年和年住宅拍卖的楼面价格高达元/平方米以上，但商品住房的售价均不足元/平方米，因为开发商拿地后通常有1-2年的开发周期，且苏州调控政策要求开发商超过市场指导价拿地后楼盘封顶后销售，甚至是现房销售，这无疑延后了开发商的预售时间。即年拿地的楼盘，开盘可能要到、年，因此并未统计到当年及下一年的住宅成交均价。例如年某大集团以元/平方米左右的楼面价拿下相城区黄埭镇一地块，年开始预售，预售均价超过元/平方米。而该地块紧邻的另一楼盘，售价仅1元/平方米左右，因为其在年拿地，楼面价不足元/平方米。
年苏州市土地出让金超千亿，领跑全国其他城市，各板块地王频出，一度占据新闻媒体头条。随着年之前低价拿地楼盘的逐步售罄，苏州将全面进入高价地楼盘的时代。彼时，在面粉金贵的情况下，面包的价格势必也会水涨船高，苏州将会迎来新一轮的房价上涨。以和年土地拍卖的楼面价计算，在保证开发商合理利润空间的条件下，未来市区商品住宅均价将达到/平方米，这同上一篇“苏州市相比其他重点城市房价低了元/平方米”基本一致。从板块来看，年左右工业园区将会突破五万一平，姑苏区、高新区将进入四万一平的阵营，吴中区、相城区也将会全面迎来三万一平的时代。
以上观点纯属小虎哥YY，禽兽之变诈几何哉？止增笑耳。
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