知乎上出现了一个经典的定价问题：同时在沙漠里的普通人张三和马云要渴死了，从你这里买两瓶水，你会怎么定价？
猛地一看，你肯定感觉，定价亿元，这是马云的所有的身价。快渴死了人，愿意付很多钱来换取生命。
其实，这个问题，涉及到一个经典经济学概念：价格歧视。
1st
价格歧视
涉及到客户同时包含富人和穷人（或者成为价格敏感者），会进行价格歧视策略，想办法卖给富人贵一点，卖给普通人便宜点（比如电影票的学生票，肯德基的优惠券）。但在本题，一个马云一个普通人张三，购买力差距巨大，这时很多企业会直接放弃普通人群体的客户，直接集中精力攻坚马云。
故，本题可以直接简化为“马云在沙漠要渴死了，我卖给马云一瓶水，如何定价”，可以直接忽略题目中的普通人。
这个问题，本文不过多展开，有兴趣的朋友，可以在知乎搜索下。
不过价格歧视这个概念，在我们购买房地产的过程中，经常存在。
例如买房子的时候，你经常会发现：16楼、17楼、18楼、19楼，价格相差很多，大多数情况下，16楼最贵，18楼最便宜，从成本上说，这几个楼层，开发商的投入成本是一样的额，价格为什么会相差很多呢？
简单的理解，你可以认为是供需关系，因为大家都想要16楼，很少人想要18楼。
但是，如果细究，你就会发现，不是简单的供需关系，而是典型的价格歧视，因为房地产公司与购房者，信息不对等。
行情好的时候，房子根本不愁卖，要16楼的人多，从概率上讲，肯定存在有钱人，因此，会把16楼的价格做的比正常楼层高很多，这样，只要最有钱的那个能够接受这个价格，这套房子就可以成交了，实现溢价最大化。至于18楼，比正常楼层便宜或者不便宜，都可以卖掉。
而行情不好的时候，16楼的价格，可能比正常楼层，只高一点点，但是，18楼，肯定会比正常楼层低很多，一是能够做个噱头，XXXX元起，二是这个价格，低很多，才有卖掉的可能性。
同理，如果报纸、户外、朋友圈，你经常看到XXX元起，说明两个问题：一、行情不好了，二、这个盘是个刚需盘。
新产品刚上市，或者传统产品到一个新地方卖，商家通常都要根据自己对老百姓的需求情况和购买能力进行大概地估计，然后定一个价格，这叫试探价格，相当于起拍价格。如果这个价格没有人买，或者买的人少，相当于无人竞拍，就要适当下降；如果买的人多，甚至卖断货了，供不应求，相当于竞拍激烈，就要上涨。
楼盘也一样，行情好的时候，前期会认筹，排号，甚至会让你写意向房源和意向户型，甚至是房号，其实也是根据这个，来制定价格。
行情不好的时候，也会排号，主要目的，可能就是：到底要雇佣多少托了。
说白了，价格歧视，就是卖家研究如何尽量吃掉每一个买家的消费者剩余，让自己的利润最大化。
2st
沉没成本
其实，房地产定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。定价是一种“艺术”，是需求和供给的平衡，是竞争态势和利润额度的平衡，是客户认同和价值贬损的平衡......
行情好的时候，房地产公司定价，真的就像是割鹿茸：一次割的太多，收获固然高，但是会把鹿割死；割的太少，又不能获得最大收益......
同理，定价自由的时代，行情好的时候，房地产公司定价，要考虑：
一，如何能够利润最大化。（但是你定个天价，每人买单，也白瞎）
二，去化速度要快，但是，又不能开盘清盘。（开盘清盘，只能说明定价定低了）
三，要留有退路：如果地块很大，要卖个几年，未来一两年，行情又有下行的趋势，那价格就不能定的太满，要低开高走，不然，行情一旦下行，售楼铁定被砸。
行情不好的时候，开发商就不得正式一个问题：沉没成本。
比如拿地成本，一平方是四千，建安成本，一平方三千，行情大跌，暂时有没有回旋的余地，现金流又十分紧张。
这种情况下，土地成本，属于沉没成本，开发商赔钱也得卖房，断臂求生。
但是，开发商，肯定要考虑：建材可以差点，绿化可以草坪多点，施工质量差不多就行。
3st
北龙湖的水有多深
记得年，一个上海的设计大咖，告诉我：十年之后，郑州房价，最贵的在北龙湖，其次，在高铁站。
八年过去，大咖的话一一应验，但是，北龙湖的房价，到底值不值这个价格呢？
不少人肯定会说：北龙湖的地价是多少多少，要卖什么价格，才能不赔钱。
也有不少人会说：北龙湖的房子，很稀缺，河南的富人，这么多，都要去买北龙湖。
难道，真的是这样么？
第一个命题，就是伪命题，君不见：年，郑州高铁站的写字楼，卖到了两万左右，完全是卖方市场。
演绎君认识一朵奇葩，在高铁站卖写字楼，每次开盘，都把手机呼叫转移到另外一个欠费的手机上，然后就有客户给她充话费，只是希望问问她：有没有人转房子。
因为高铁站要通车，政府要求，高铁站写字楼必须动工，不可以囤地，年、年，郑州高铁站的写字楼井喷式供应，于是，价格腰斩的不少，连楷林这样的写字楼专家都难以幸免，小的开发商，烂尾至今。
至于第二个问题，还是需要数据说话。
在讨论这个话题之前，先来说一个概念：高净值人群。
胡润解释说，高净值人群是指个人总资产万元以上的人群，资产主要包括个人所拥有的固定资产和流动资产。其中，可投资资产大于万元人民币，可投资资产包括离岸资产，但不包括房地产、奢侈品等。
伴随中国人口结构的变化与经济增速的放缓，当前房地产投资明显降温，调研结果显示，高净值人群对投资性房地产的兴趣也大幅下降，年高净值人群投资性房地产配置比例，由年的约10%降至约8%。投资性房产的配置比例远低于股票、债券及基金。
河南有多少高净值人群呢？
▲年全国高净值人群分布
截止年，河南高净值人群，为人。
北龙湖的房子又有多少呢？
▲北龙湖，房源平均面积约为㎡
▲目前成交土地，可售面积，约万方
也就是说，单单北龙湖，所谓的豪宅，近几年的存量，就1万套左右，还不包括绿城百合，绿城老街，以及白沙、绿博、杨金、惠济、南龙湖、三所附近的各类豪宅。
最近两年，北龙湖的房子，陆续推出，演绎君认为：北龙湖水太深，在里面游泳太久、不亦乐乎的，以及跳进去太晚的开发商，能否成功上岸，都是个问题。
总之，北龙湖，虚火太旺，冬天来了，容易生病。
4st
北龙湖的房子不是郑州最贵的房子
不过，郑州的房子，最贵的不是北龙湖，最贵的房子，是那些：看似便宜，却迟迟不动工的各种团购房，内部房，无良小开发商，烂尾楼。
因为：看似最便宜的东西，往往最贵。
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据说
装逼的都识别不了
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